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電商教室

胸懷創業大計的你，想開實體店，是但租一個舖位就完成開舖？不！想開舖便要做足準備功夫！今期 SHOPLINE 電商教室 教你開舖流程、租舖要注意的事項，包括開舖要申請商業登記，保證你一文便學懂租合適的舖位，助你生意贏在起跑線上！ 開舖租舖流程1. 計劃租舖支出預算 正所謂平有平租，貴有貴租，最重要是合乎你的預算。租舖一般會收取「兩按一上」或「三按一上」，即兩至三個月租金作為按金，以及一個月租金作上期，因此要事先做好計劃及預算，確保有足夠資金應付租金之外，還有其他支出。 代理佣金 通常為一個月租金，業主租戶各付一半，假如月租兩萬元，即租戶要付一萬元代理佣金，再加上按金、上期，一開始租舖的開支便大大增加。若想節省代理佣金，可以透過坊間租舖網尋找業主盤，由業主自費放盤，不用經代理自然節省一筆佣金開支。 釐印費 釐印費即租約印花稅，為年租或平均年租的0.25%至1%，視乎租期而定，多數由業主及租客共同支付，詳細收費可參考稅務局收費表。 裝修費 裝修費用豐儉由人，但要留意部分行業的店舖裝修受法例規管，如餐廳要考慮排水管道、消防及衛生設備等因素，燒肉店更要留意排煙系統。 律師費 租舖涉及許多重要文件及合約條款，最好聘用律師來代表自己的權益，律師費一般為幾千至一萬元，但要小心有隱藏收費，如昂價影印費、車馬費等。 保險費 此外，亦建議購買財物保險以保障店舖財物因意外遭到損失或損毀，以及第三者責任保險，不幸在店舖內因過失或設施導致第三者身體受傷或財物損失，可由保險賠償。 營運開支 日常營運開支包括水電煤費用及按金、入貨成本、運輸費用、牌照費。如果聘請員工更要計薪金及強積金。如果店舖位於商場或大廈內，要繳交管理費。 按此了解「零」成本開店創業有可能嗎？ 開舖租舖流程2. 申請商業登記證及相關牌照 根據香港法例第310章《商業登記條例》第2條列明「為了圖利而從事的任何形式的生意、商務、工藝、專業、職業或其他活動」，都需要申請商業登記。註冊了有限公司後，便可以用有限公司名義來租舖，免卻個人承擔全部投資風險。假如有客人在店舖內滑倒受傷，第三者責任保險不足以支付賠償，或不幸生意經營失敗無法繳交租金，以有限公司名義承租舖位，便能將賠償責任限制在公司資產內，即使公司清盤損失的投資金額有限；相反以個人名義承租舖位，則要個人承擔全部責任，甚至要將債務攬上身。 此外，有些行業更要申請相關的牌照，如餐飲業需要按業務類別申請食肆牌照、烘製麵包餅食店牌照、食物製造廠牌照等，而酒吧業要申請酒牌。牌照審批需時，如普通食肆牌照需時約 6至 8 星期、食物製造廠牌照需時約 3 至 4 星期，因此開舖前要提早申請，以免因等待批核而延遲開業。 按此了解商業登記證申請流程教學 開舖租舖流程3. 選擇舖位類型：街舖、商場舖、樓上舖 租舖前要仔細考慮合適的舖位類型，因商業舖的租期一般超過三年，較住宅租期長。常見的長租舖位類型包括街舖、商場舖、樓上舖、工廈等。 街舖 街舖人流較旺，適合從事快速消耗品，如零食、服裝的行業。街舖通常以地段來區分租金，傳統購物旺區如旺角、尖沙咀、中環及銅鑼灣，租金會較貴；民生區的店舖，如屯門、土瓜灣、筲箕灣等，租金較相宜。比起樓上舖，街舖更易吸納周邊的人流，尤其是身處轉角位的「單邊舖」，可以同時吸納兩條街的人流；有些街舖更前後均有門口，可吸納前後兩街的人流，因此街舖選址對銷售情況的影響比樓上舖更甚。 商場舖 大型商場有人流保證，保安系統亦較完善，奢侈品如珠寶首飾行業亦可考慮。除了大型商場，亦有不少主題商場，如深水埗高登商場、黃金商場、旺角電腦中心便適合從事電子電腦行業的商戶進駐。 樓上舖 街舖及商場舖的租金不菲，不少人會選擇樓上舖，包括工廈及商廈內的舖位，以較便宜的租金在傳統購物旺區內經營。適合一些需要較大面積空間的行業，如按摩美容、烘焙班、派對場所等。如果你有經營網店並已有一群忠實客戶，擴展至實體店時未必需要靠街舖吸人流，選擇樓上舖或許更划算。 若不想長租的話，亦可考慮短租的 Pop-up Store（期間限定店）、市集、格仔舖和散貨場，適合小試牛刀的新手店主。 開舖租舖流程4. 選址前先定位客戶群 選址前要先定位產品的客戶群，同樣售賣服飾，如果你是售賣名牌的服裝，主打 OL 客，可以選擇銅鑼灣、尖沙咀商業區附近的大型商場；相反售賣價錢便宜的服裝，主打年青人，可以選擇葵芳地段。假如你售賣小食，目標客戶群為年青人，那麼可以選址在學校附近。 選址除了要方便客人，亦要方便貨物運輸，假如你售賣大型傢俬，但選址旺角彌敦道大馬路旁，上落貨就相對不便，反而在觀塘工廠區更適合。 開舖租舖流程5. 親身視察舖位人流及配套 正所謂「耳聽為虛，眼見為實」，初步選址後亦要親身到舖位視察一下，看看現實與理想中的舖位是否相符。有些環境因素只有現場才感受到，例如你打算租街舖，但附近正有工程施工中，經常聽到鑽地聲音、附近垃圾站經常傳出惡臭等，試想下客戶會否想蒞臨或逗留在你的店舖？ 視察舖位當然愈多次愈好，可以看到不同日子和時段的人流變化，不過代理未必可以全天候服侍你，你亦未必有心力時間每個舖位視察幾天，因此你可以選擇你最想觀察的時段。例如你打算開甜品店，視察晚上的繁忙時段會比早上至中午重要。在工商大廈區開食肆的話，視察平日的人流比假日重要。別以為下雨天可以休息，反而下雨天更應該去視察舖位，看看有沒有出現漏水、滲水等問題，假如你售賣木製家品，滲水問題嚴重可能會損毀產品。 舖位配套亦十分重要，店內及附近都沒有洗手間的話，實際經營時便很困擾，每次去洗手間都要先關閘再來回行一段路。經營餐廳的話，更要看消防設施、水電供應等配套。同時也要注意舖位會否有僭建物的問題，僭建物包括簷篷、招牌、空調機／冷卻塔的支架等。 開舖租舖流程6. 租務合約注意事項 當確定好目標舖位後，最後便要簽租務合約，租客應該仔細留意合約條款，保障自己的權益。一般而言租約要留意以下細節： 免租期 有關租金方面，記住要留意店舖的免租期、交租期、過期繳交租金、租約期內可否調整租金等。一般而言，租戶可向業主爭取 14 日至一個月的免租期，讓租戶在租約生效前免租搞好基本裝修或申請牌照等，再協調一個確實的起租日期。如果業主沒有提出免租期優惠，租戶亦最好問清楚。 各項費用責任誰屬 有否想過假如店舖內的冷氣機壞了，應該由業主抑或租戶出錢修理？因此，查看租約時，應留意有否列明差餉、管理費、水電及互聯網費用等是由業主抑或租戶承擔；維修物業的責任誰屬；有沒有其他雜費；退租或完成租約時是否要花費將舖位回復原狀等。 打釐印及查冊 查冊能保障租戶，包括核對業主身份、顯示店舖是否有僭建物、物業是否能作商業用途、單位是否佔用了公家地方，避免日後發生被屋宇署封舖清拆僭建物等情況。租約要打過釐印，才能正式成為具法律效力的文件，如日後有租務糾紛，就會以租約的協定為依據。 若經代理租舖，代理必定會幫忙查冊和打釐印。若自行尋找業主盤，便建議找律師打釐印和查冊。 總結 看到這裡，不妨按以上的流程實戰一下，希望你能夠租到合適的店舖，租得好生意自然好！除了開實體店，亦建議新手店主開網店，將線上線下的商機融合，多一個渠道向消費者銷售，便多一個機會得到生意。SHOPLINE 開店平台提供 14 日免費試用，讓你可以不費一分一毫，先行體驗開網店的步驟以及 SHOPLINE 各大功能。同時 SHOPLINE 推出「消費券資助計劃」，限時開網店優惠送你 5 大開店狂「賞」，幫助你把握消費券開店的商機。...