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開舖租舖流程 6 大注意事項

【開舖前準備】2023 開舖租舖流程 6 大注意事項

商場舖
樓上舖
July 29, 2022
開舖租舖流程 6 大注意事項

胸懷創業大計的你,想開實體店,是但租一個舖位就完成開舖?不!想開舖便要做足準備功夫!今期 SHOPLINE 電商教室 教你開舖流程、租舖要注意的事項,包括開舖要申請商業登記,保證你一文便學懂租合適的舖位,助你生意贏在起跑線上!

開舖租舖流程1. 計劃租舖支出預算

正所謂平有平租,貴有貴租,最重要是合乎你的預算。租舖一般會收取「兩按一上」或「三按一上」,即兩至三個月租金作為按金,以及一個月租金作上期,因此要事先做好計劃及預算,確保有足夠資金應付租金之外,還有其他支出。

代理佣金

通常為一個月租金,業主租戶各付一半,假如月租兩萬元,即租戶要付一萬元代理佣金,再加上按金、上期,一開始租舖的開支便大大增加。若想節省代理佣金,可以透過坊間租舖網尋找業主盤,由業主自費放盤,不用經代理自然節省一筆佣金開支。

釐印費

釐印費即租約印花稅,為年租或平均年租的0.25%至1%,視乎租期而定,多數由業主及租客共同支付,詳細收費可參考稅務局收費表。

裝修費

裝修費用豐儉由人,但要留意部分行業的店舖裝修受法例規管,如餐廳要考慮排水管道、消防及衛生設備等因素,燒肉店更要留意排煙系統。

律師費

租舖涉及許多重要文件及合約條款,最好聘用律師來代表自己的權益,律師費一般為幾千至一萬元,但要小心有隱藏收費,如昂價影印費、車馬費等。

保險費

此外,亦建議購買財物保險以保障店舖財物因意外遭到損失或損毀,以及第三者責任保險,不幸在店舖內因過失或設施導致第三者身體受傷或財物損失,可由保險賠償。

營運開支

日常營運開支包括水電煤費用及按金、入貨成本、運輸費用、牌照費。如果聘請員工更要計薪金及強積金。如果店舖位於商場或大廈內,要繳交管理費。

按此了解「零」成本開店創業有可能嗎?

開舖租舖流程2. 申請商業登記證及相關牌照

根據香港法例第310章《商業登記條例》第2條列明「為了圖利而從事的任何形式的生意、商務、工藝、專業、職業或其他活動」,都需要申請商業登記。註冊了有限公司後,便可以用有限公司名義來租舖,免卻個人承擔全部投資風險。假如有客人在店舖內滑倒受傷,第三者責任保險不足以支付賠償,或不幸生意經營失敗無法繳交租金,以有限公司名義承租舖位,便能將賠償責任限制在公司資產內,即使公司清盤損失的投資金額有限;相反以個人名義承租舖位,則要個人承擔全部責任,甚至要將債務攬上身。

此外,有些行業更要申請相關的牌照,如餐飲業需要按業務類別申請食肆牌照、烘製麵包餅食店牌照、食物製造廠牌照等,而酒吧業要申請酒牌。牌照審批需時,如普通食肆牌照需時約 6至 8 星期、食物製造廠牌照需時約 3 至 4 星期,因此開舖前要提早申請,以免因等待批核而延遲開業。

按此了解商業登記證申請流程教學

開舖租舖流程3. 選擇舖位類型:街舖、商場舖、樓上舖

租舖前要仔細考慮合適的舖位類型,因商業舖的租期一般超過三年,較住宅租期長。常見的長租舖位類型包括街舖、商場舖、樓上舖、工廈等。

街舖

街舖人流較旺,適合從事快速消耗品,如零食、服裝的行業。街舖通常以地段來區分租金,傳統購物旺區如旺角、尖沙咀、中環及銅鑼灣,租金會較貴;民生區的店舖,如屯門、土瓜灣、筲箕灣等,租金較相宜。比起樓上舖,街舖更易吸納周邊的人流,尤其是身處轉角位的「單邊舖」,可以同時吸納兩條街的人流;有些街舖更前後均有門口,可吸納前後兩街的人流,因此街舖選址對銷售情況的影響比樓上舖更甚。

商場舖

大型商場有人流保證,保安系統亦較完善,奢侈品如珠寶首飾行業亦可考慮。除了大型商場,亦有不少主題商場,如深水埗高登商場、黃金商場、旺角電腦中心便適合從事電子電腦行業的商戶進駐。

樓上舖

街舖及商場舖的租金不菲,不少人會選擇樓上舖,包括工廈及商廈內的舖位,以較便宜的租金在傳統購物旺區內經營。適合一些需要較大面積空間的行業,如按摩美容、烘焙班、派對場所等。如果你有經營網店並已有一群忠實客戶,擴展至實體店時未必需要靠街舖吸人流,選擇樓上舖或許更划算。

若不想長租的話,亦可考慮短租的 Pop-up Store(期間限定店)、市集、格仔舖和散貨場,適合小試牛刀的新手店主。

開舖租舖流程4. 選址前先定位客戶群

選址前要先定位產品的客戶群,同樣售賣服飾,如果你是售賣名牌的服裝,主打 OL 客,可以選擇銅鑼灣、尖沙咀商業區附近的大型商場;相反售賣價錢便宜的服裝,主打年青人,可以選擇葵芳地段。假如你售賣小食,目標客戶群為年青人,那麼可以選址在學校附近。

選址除了要方便客人,亦要方便貨物運輸,假如你售賣大型傢俬,但選址旺角彌敦道大馬路旁,上落貨就相對不便,反而在觀塘工廠區更適合。

開舖租舖流程5. 親身視察舖位人流及配套

正所謂「耳聽為虛,眼見為實」,初步選址後亦要親身到舖位視察一下,看看現實與理想中的舖位是否相符。有些環境因素只有現場才感受到,例如你打算租街舖,但附近正有工程施工中,經常聽到鑽地聲音、附近垃圾站經常傳出惡臭等,試想下客戶會否想蒞臨或逗留在你的店舖?

視察舖位當然愈多次愈好,可以看到不同日子和時段的人流變化,不過代理未必可以全天候服侍你,你亦未必有心力時間每個舖位視察幾天,因此你可以選擇你最想觀察的時段。例如你打算開甜品店,視察晚上的繁忙時段會比早上至中午重要。在工商大廈區開食肆的話,視察平日的人流比假日重要。別以為下雨天可以休息,反而下雨天更應該去視察舖位,看看有沒有出現漏水、滲水等問題,假如你售賣木製家品,滲水問題嚴重可能會損毀產品。

舖位配套亦十分重要,店內及附近都沒有洗手間的話,實際經營時便很困擾,每次去洗手間都要先關閘再來回行一段路。經營餐廳的話,更要看消防設施、水電供應等配套。同時也要注意舖位會否有僭建物的問題,僭建物包括簷篷、招牌、空調機/冷卻塔的支架等。

相關文章:2022 飲食業租舖必讀|飲食租舖程序、注意事項、選舖要點

開舖租舖流程6. 租務合約注意事項

當確定好目標舖位後,最後便要簽租務合約,租客應該仔細留意合約條款,保障自己的權益。一般而言租約要留意以下細節:

免租期

有關租金方面,記住要留意店舖的免租期、交租期、過期繳交租金、租約期內可否調整租金等。一般而言,租戶可向業主爭取 14 日至一個月的免租期,讓租戶在租約生效前免租搞好基本裝修或申請牌照等,再協調一個確實的起租日期。如果業主沒有提出免租期優惠,租戶亦最好問清楚。

各項費用責任誰屬

有否想過假如店舖內的冷氣機壞了,應該由業主抑或租戶出錢修理?因此,查看租約時,應留意有否列明差餉、管理費、水電及互聯網費用等是由業主抑或租戶承擔;維修物業的責任誰屬;有沒有其他雜費;退租或完成租約時是否要花費將舖位回復原狀等。

打釐印及查冊

查冊能保障租戶,包括核對業主身份、顯示店舖是否有僭建物、物業是否能作商業用途、單位是否佔用了公家地方,避免日後發生被屋宇署封舖清拆僭建物等情況。租約要打過釐印,才能正式成為具法律效力的文件,如日後有租務糾紛,就會以租約的協定為依據。

若經代理租舖,代理必定會幫忙查冊和打釐印。若自行尋找業主盤,便建議找律師打釐印和查冊。

總結

看到這裡,不妨按以上的流程實戰一下,希望你能夠租到合適的店舖,租得好生意自然好!除了開實體店,亦建議新手店主開網店,將線上線下的商機融合,多一個渠道向消費者銷售,便多一個機會得到生意。SHOPLINE 開店平台提供 14 日免費試用,讓你可以不費一分一毫,先行體驗開網店的步驟以及 SHOPLINE 各大功能。同時 SHOPLINE 推出「消費券資助計劃」,限時開網店優惠送你 5 大開店狂「賞」,幫助你把握消費券開店的商機。

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Elise Chu
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